VRE_MUA_TP 38,900 VND_Upside 54%_Thiết lập mức nền lợi nhuận mới_BSC Company Update

So với Báo cáo Cập nhật gần nhất, hiệu suất của VRE trải qua nhiều biến động khi có thời điểm giảm về mức giá thấp nhất 3 năm, do (1) áp lực bán từ khối ngoại, (2) đồng pha điều chỉnh của thị trường chung trước biến động kém tính cực về phục hồi kinh tế, tỷ giá.

 

BSC duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu VRE và duy trì giá mục tiêu so với báo cáo trước 38,900 VNĐ/CP (upside +54%) mặc dù điều chỉnh dự phóng lợi nhuận năm 2024 giảm -4% so với dự báo trước đó do tác động vào định giá của mảng chuyển nhượng BĐS vào định giá không đáng kể.

 

Chúng tôi tin rằng mức chiết khấu sâu trong 4Q23 không phản ánh nền tảng cơ bản của doanh nghiệp và VRE xứng đáng nhận được mức định giá hợp lý hơn nhờ (1) mức nền lợi nhuận mới được duy trì, (2) diện tích sàn thương mại tăng 5% YoY liên tục trong hai năm tới, qua đó (3) dòng tiền từ hoạt động cho thuê tiếp tục dồi dào.

 

Năm 2024: BSC dự báo KQKD của doanh nghiệp sẽ ghi nhận mức tăng trưởng âm do đóng góp của mảng kinh doanh nhà phố giảm mạnh -89% YoY mặc dù hoạt động cho thuê TTTM dự báo tăng +6.7%. Theo đó, DTT đạt 8,806 tỷ VND (-10% YoY, giảm -11% so với dự báo trước). Biên lợi nhuận gộp được cải thiện và doanh thu tài chính duy trì ổn định giúp LNST đạt 3,981 tỷ VND (-10% YoY, -4% so với dự báo trước), EPS 2024F = 1,709 VND/cp, PE 2024F = 15.8x và P/B 2023F = 1.47x. 

 

QUAN ĐIỂM ĐẦU TƯ 

1. Định giá hấp dẫn khi VRE đang giao dịch tại EV/EBITDA 2024F tại 9.9x – thấp hơn mức EV/EBITDA -1 lần độ lệch chuẩn kể từ khi niêm yết.

2. Nền lợi nhuận tiếp tục duy trì ở mức cao trong 2023-2026 gần gấp đôi so với nền lợi nhuận giai đoạn trước đại dịch dù đóng góp của mảng chuyển nhượng shophouse hạn chế, nhờ hoạt động cho thuê TTTM (1) diện tích sàn thương mại tăng +5% YoY mỗi năm trong 2024-2025, (2) dòng tiền HĐKD tốt giúp thu nhập tài chính ròng đóng góp 19-23% LNST. 

 

-  Thời điểm vận hành các TTTM mới chậm hơn kỳ vọng

- Thị trường BĐS phục hồi chậm ảnh hưởng đến triển vọng tăng trưởng của mô hình Vincom Mega Mall vì phụ thuộc vào tiến độ triển khai các đại đô thị của Vinhomes.