20151102_BSC_Vietnam Company Research_VN_SJS

Chúng tôi khuyến nghị MUA cổ phiếu SJS với giá mục tiêu 1 năm là 25,307 đồng (+7,69% so với giá cổ phiếu ngày 30.10.2015) theo phương pháp định giá NAV; SJS sở hữu qũy đất sạch khoảng hơn 1,200 ha tập trung chủ yếu tại Hà Nội và các tỉnh miền Bắc, tỷ lệ hấp thụ các dự án khá khả quan với điểm rơi doanh thu vào năm 2016.

Hoạt động tái cấu trúc tổ hợp Sudico diễn ra mạnh mẽ, đem lại kết quả tích cực: (1) Tập trung vào hoạt động đầu tư và bán hàng tại dự án chủ lực Nam An Khánh (2) Cơ cấu lại các khoản nợ vay, giãn thời hạn trả nợ thêm 1, 2 năm và giảm lãi suất vay từ trung bình 16% xuống 11% (3) Thoái vốn dần tại các hoạt động đầu tư tài chính kém hiệu quả và (4) Giải thể, thay đổi loại hình, định hướng lại hoạt động của công ty con, công ty liên kết.

Sản phẩm có lợi thế cạnh tranh riêng: (1) Các dự án có vị trí tốt, nằm cạnh các trục đường lớn, khu vực quy hoạch trọng điểm của địa phương (2) Giá bán tương đối cạnh tranh so với các sản phẩm phân khúc trung và cao cấp trong cùng khu vực do đền bù GPMB, đóng tiền sử dụng đất thực hiện từ nhiều năm trước (3) Các dự án có thiết kế đa dạng, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng khác nhau.

KĐT Nam An Khánh hiện là dự án chủ lực của Sudico, với điểm rơi doanh thu vào 2016. Trong 9 tháng đầu 2015, Sudico chuyển nhượng khoảng hơn 3 ha khu A Nam An Khánh cho nhà đầu tư thứ cấp, ghi nhận 460 tỷ doanh thu. Trong Q4/2015, Sudico tiếp tục có các hợp đồng chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp, dự kiến ghi nhận doanh thu vào Q4/2015 và đầu 2016. Với mảng bán lẻ, khoảng 100 căn biệt thự, nhà liền kề đã bán thành công trong 6 tháng đầu năm 2015, tiếp tục mở bán thêm 2 ha trong 2 tháng cuối 2015, có thể ghi nhận doanh thu vào 2016.

Dự báo KQKD: Trong 9T2015, doanh thu đạt khoảng 470 tỉ đồng (+453% yoy), LNTT khoảng 80 tỉ đồng, gấp 3 lần so với cùng kỳ 2014. Chúng tôi dự báo LNTT 2015 có thể đạt 270 tỷ đồng, EPS 2015 đạt 2,096 đồng khi SJS ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng chuyển nhượng thứ cấp trong Q4/2015.

Chúng tôi cho rằng Giá trị của SJS phụ thuộc lớn vào triển vọng giá đất tại KĐT Nam An Khánh. Ngoài ra, rủi ro chính của Sudico là số dư nợ vay lớn, luôn chiếm khoảng 2/3 tổng tài sản, trong khi tổng giá trị tiền và các tài sản ngắn hạn thanh khoản cao khá thấp.