KBC_TP 31,800_Giá cổ phiếu đang chiết khấu

QUAN ĐIỂM ĐỊNH GIÁ
So với Báo cáo trước đó, Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KBC với giá trị hợp lý năm 2025 là 31,800 VNĐ/CP (Upside +19% so với giá đóng cửa ngày 20/9/2024). Tại Báo cáo Tháng 9, BSC giữ nguyên tỷ lệ chiết khấu 20% đối với dự án Tràng Duệ 3 và 50% đối với dự án Tràng Cát. Tuy nhiên, BSC điều chỉnh giảm 18% giá mục tiêu đến từ 2 yếu tố: (1) BSC điều chỉnh giảm diện tích bàn giao các dự án KCN trong thời gian tới (2) BSC tăng WACC từ 11% lên 13.5% để phản ánh thêm rủi ro chung FDI chậm trong thời gian tới.

DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH 2024 – 2025

• Trong năm 2024, BSC dự báo KBC ghi nhận Doanh thu thuần đạt 3,157 tỷ VNĐ (-44%YoY), LNST – CĐTS đạt 753 tỷ VNĐ (-63%YoY), tương đương EPS FWD 2024 = 935 VNĐ/CP, P/E FWD = 27.1x, P/B FWD = 0.9x nhờ bàn giao 20 ha Quang Châu, 15 ha Nam Sơn Hạp Lĩnh và 10 ha Tân Phú Trung. So với năm 2023, BSC dự báo kết quả kinh doanh KBC sụt giảm chủ yếu do (1) thiếu các dự án KCN mới gối đầu để bàn giao, (2) mức nền cao từ năm 2023 – bàn giao cho Foxconn tại KCN Quang Châu.
• Trong năm 2025, BSC dự báo KBC ghi nhận Doanh thu thuần đạt 6,498 tỷ VNĐ  (+106% yoy), LNST – CĐTS đạt 1,559 tỷ VNĐ (+117% yoy), tương đương EPS FWD 2025 = 2,032 VNĐ/CP, P/E FWD = 12.5x, P/B FWD = 0.9x, chủ yếu nhờ bàn giao 40 ha KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, 20 ha KCN Tân Phú Trung,  50 ha Tràng Duệ 3 và 14 ha các dự án NOXH Tràng Duệ - TT Nềnh. 

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ
•    Dự án Tràng Duệ 3 sẽ là động lực tăng trưởng về mảng Khu công nghiệp cho KBC trong năm 2025.  
•    Dự án Tràng Cát sẽ dần được mở khoá, sẽ là động lực tăng trưởng đối với KBC trong giai đoạn cuối 2025 – 2026. BSC giữ quan điểm tiền sử dụng đất sẽ có xu hướng tăng sau khi áp dụng Luật đất đai sửa đổi. Do đó, KBC sẽ có áp lực để hoàn thành đẩy nhanh nộp tiền sử dụng đất sớm theo Bảng giá đất cũ điều chỉnh. 
BSC cập nhật thêm quan điểm:
•    Định giá đang ở mức hấp dẫn, đang chiết khẩu 43% so với giá trị RNAV toàn dự án của KBC. Giá cổ phiếu KBC đã giảm 25% so với đỉnh Tháng 2 đầu năm 2024.